La réponse courte : c’est le propriétaire qui paie le DPE, sans exception. Mais derrière cette règle simple se cachent des situations beaucoup plus nuancées — et des droits que beaucoup de locataires ignorent. Quand le propriétaire est-il obligé d’en faire un nouveau ? Peut-on contester un DPE qu’on juge faux ? Et dans une copropriété, qui paie le DPE collectif ? Voici tout ce que la loi dit vraiment.
1. La règle de base : le DPE est toujours à la charge du propriétaire
Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé à l’initiative du propriétaire ou du bailleur, à ses frais. Ce principe s’applique sans exception — que vous louiez un studio meublé ou une maison de 200 m², que vous soyez bailleur privé ou institutionnel.
Le DPE reste obligatoire avant toute mise en location, meublée ou vide. Il doit être intégré au Dossier de Diagnostic Technique remis au locataire. Concrètement, il doit être annexé au bail dès la signature.
Combien ça coûte ? Le prix n’est pas réglementé. Comptez entre 150 et 300 € selon la région, la surface du logement et le diagnostiqueur choisi. Cette dépense est déductible au régime réel pour les propriétaires bailleurs qui déclarent leurs revenus fonciers.
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2. Quand le propriétaire doit-il refaire un DPE ?
C’est là que beaucoup de propriétaires se trompent — et où certains locataires ont plus de droits qu’ils ne le croient.
À chaque changement de locataire : si le DPE en cours est encore valide (moins de 10 ans, réalisé après juillet 2021), le propriétaire n’est pas obligé d’en refaire un. Il peut utiliser le même document pour le nouveau bail, tant qu’il est valide.
À l’expiration du DPE : un DPE est valable 10 ans. Les DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. Les DPE réalisés avant 2018 étaient déjà caducs. Si votre DPE est expiré, vous devez obligatoirement en faire réaliser un nouveau avant toute mise en location ou renouvellement de bail.
Après des travaux importants : aucune obligation légale de refaire le DPE après des travaux — mais c’est fortement conseillé. Un nouveau DPE peut faire sortir le logement du statut de passoire et débloquer une augmentation de loyer.
Lors d’une reconduction tacite : le bailleur n’a pas l’obligation de fournir un nouveau DPE en cours de bail même si le locataire le demande. En revanche, il sera dans l’obligation de le fournir au moment de la reconduction tacite si le locataire le demande, et obligatoirement au moment d’un renouvellement de bail.
⚠️ Point important : si votre logement est chauffé à l’électricité ou fait moins de 40 m², vérifiez d’abord si la réforme du coefficient électrique de janvier 2026 vous a fait changer de classe automatiquement — avant de payer un nouveau diagnostic. La mise à jour est gratuite sur le site de l’ADEME. Notre guide complet sur la réforme DPE 2026 explique la démarche étape par étape.
3. Ce que peut exiger le locataire
Vous êtes locataire et vous doutez de votre DPE ? Vous avez plus de recours qu’on ne vous le dit généralement.
Exiger la communication du DPE : le locataire peut demander la production du DPE s’il ne figure pas dans le dossier, et engager des actions si l’obligation n’est pas respectée.
Contester un DPE inexact : si le locataire veut contester un DPE, il peut en faire réaliser un autre à ses frais. Si les résultats diffèrent, il pourra se retourner contre son bailleur. Depuis juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable — ce qui signifie que vous pouvez engager la responsabilité du propriétaire si le diagnostic est faux.
Demander des travaux : si votre logement est classé G (interdit à la location depuis janvier 2025), vous pouvez envoyer une lettre recommandée pour exiger des travaux de mise en conformité. En l’absence de réponse sous deux mois, la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire peuvent être saisis. Le juge peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer.
Faire suspendre les APL : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme indécents. La CAF ou la MSA peut suspendre les APL. Le propriétaire dispose de 18 mois pour réaliser des travaux, faute de quoi les aides retenues sont définitivement perdues.
Pour les démarches concrètes — modèle de courrier, commission de conciliation, astuces en attendant les travaux — consultez mon article astuces locataires en passoire thermique.
4. Le cas particulier de la vente
Les règles changent légèrement selon que vous vendez un appartement ou une maison.
Pour un appartement : le DPE est obligatoire et à la charge du vendeur. Il doit être annexé au compromis de vente.
Pour une maison classée F ou G : depuis le 1er avril 2023, un Audit Énergétique complet est obligatoire en plus du DPE. Cet audit (800 à 1 200 €) propose un plan de travaux chiffré. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s’applique aussi aux maisons classées E. Consultez notre guide complet Audit vs DPE pour savoir si vous êtes concerné.
L’acheteur peut-il contester le DPE ? Oui. Depuis juillet 2021, si l’acheteur démontre que l’étiquette était erronée, il peut engager la responsabilité du vendeur — voire du diagnostiqueur. C’est la raison pour laquelle préparer un dossier technique complet avant la visite du diagnostiqueur (factures de travaux, fiches techniques) est devenu essentiel.
5. Copropriété : qui paie le DPE collectif ?
C’est la question que les propriétaires en copropriété se posent de plus en plus — et pour cause.
Qu’est-ce que le DPE collectif ? C’est un diagnostic qui évalue la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble — parties communes, chauffage collectif, isolation de la façade — plutôt que logement par logement. Il est différent du DPE individuel de chaque appartement.
Qui est concerné et depuis quand ?
| Taille de la copropriété | Obligation depuis |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2024 |
| 50 à 200 lots | 1er janvier 2025 |
| Moins de 50 lots | 1er janvier 2026 |
Toutes les copropriétés d’habitation de moins de 50 lots doivent disposer d’un DPE collectif depuis le 1er janvier 2026. Si votre immeuble ne l’a pas encore fait réaliser, le syndic est en infraction.
Qui paie ? Le DPE collectif est voté en assemblée générale et financé par les charges de copropriété — donc réparti entre tous les copropriétaires selon les tantièmes. Le coût varie selon la taille de l’immeuble : comptez entre 1 500 et 4 000 € pour un immeuble de moins de 20 lots, davantage pour les plus grandes copropriétés.
Ce que ça change pour votre DPE individuel : le DPE collectif et le DPE individuel sont deux documents distincts. Votre DPE individuel reste valable indépendamment du DPE collectif. En revanche, si le DPE collectif révèle que l’immeuble est mal isolé, cela peut influencer les décisions de travaux votées en AG — et donc indirectement votre note individuelle à terme.
⚠️ Si votre copropriété est en chauffage collectif : le diagnostiqueur aura besoin d’accéder à la chaufferie et, si votre appartement est au dernier étage, aux combles. Prévenez le syndic en amont pour coordonner les accès.
6. Le tableau récapitulatif
| Situation | Qui paie ? | Obligatoire ? |
|---|---|---|
| Mise en location (nouveau bail) | Propriétaire | Oui |
| Renouvellement de bail | Propriétaire (si DPE expiré) | Oui si DPE > 10 ans |
| Reconduction tacite | Propriétaire (si locataire le demande) | Sur demande du locataire |
| Vente d’un appartement | Vendeur | Oui |
| Vente d’une maison F/G/E | Vendeur | Oui + Audit obligatoire |
| DPE collectif copropriété | Copropriétaires (charges communes) | Oui depuis 2024-2026 |
| Contestation par le locataire | Locataire (à ses frais) | Non, mais recours possible |
Ce qu’il faut retenir
Le DPE est toujours à la charge du propriétaire — que ce soit pour louer, vendre ou répondre à l’obligation de DPE collectif en copropriété. Le locataire n’a rien à payer, mais il a des droits réels : exiger le document, le contester, et s’en servir comme levier pour demander des travaux.
La grande nouveauté de 2026 côté copropriété : la loi Climat et Résilience rend obligatoire la réalisation d’un DPE collectif pour tous les bâtiments d’habitation collective de 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2026. Si votre syndic ne l’a pas encore mis à l’ordre du jour, c’est le moment de le signaler.
Avant toute démarche, vérifiez d’abord votre classe estimée avec notre simulateur gratuit — ça prend 3 minutes et peut vous éviter de payer un diagnostiqueur inutilement si la réforme 2026 a déjà amélioré votre note. Et si votre logement est classé F ou G, consultez le calendrier complet des interdictions de louer pour savoir exactement ce que ça implique pour vous.