Le verdict est tombé : la Loi Climat et Résilience progressivement le marché locatif français. Si vous possédez un logement classé E, F ou G, le décompte a commencé. Mais être informé à l’avance, c’est déjà avoir une longueur d’avance. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le calendrier des interdictions et comment protéger votre patrimoine.
1. Combien de logements sont concernés ?
Selon les données publiées par le ministère de la Transition écologique en novembre 2025, on compte en France 3,9 millions de résidences principales classées F ou G au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. En ajoutant les résidences secondaires et logements vacants, ce chiffre monte à 5,4 millions, représentant 14,4 % de l’ensemble du parc immobilier.
C’est une baisse significative par rapport aux années précédentes — la réforme du DPE pour les petites surfaces entrée en vigueur en juillet 2024 a permis à 160 000 logements de sortir du statut passoire. La réforme du coefficient électricité de janvier 2026 devrait en faire sortir 700 000 à 850 000 supplémentaires.
Les logements les plus touchés :
- Surface : 40 à 60 m² (appartements anciens)
- Année de construction : avant 1975
- Chauffage : électrique ou fioul
- Problèmes récurrents : simple vitrage et absence d’isolation des murs
Vous êtes concerné ? Vérifiez d’abord votre classe réelle avec notre simulateur gratuit → Parfois, la note est meilleure que prévu, notamment pour les petites surfaces depuis les récentes réformes.
2. Le calendrier officiel des interdictions
La « décence énergétique » est désormais un critère légal. Si votre logement ne respecte pas le seuil minimal à la date prévue, il sera considéré comme indécent : vous ne pourrez plus signer de nouveau bail ni le renouveler.
| Étiquette DPE | Date d’interdiction | Statut |
|---|---|---|
| Classe G | ❌ 1er janvier 2025 | Déjà en vigueur |
| Classe F | ⚠️ 1er janvier 2028 | Échéance à préparer |
| Classe E | ✅ 1er janvier 2034 | Échéance à anticiper |
3. Mon bail est en cours : dois-je faire les travaux tout de suite ?
C’est la question qui brûle les lèvres de tous les bailleurs. La loi est claire sur ce point : un bail en cours peut se poursuivre jusqu’à son terme naturel. En revanche, à chaque renouvellement ou nouvelle signature après la date butoir, le logement devra être aux normes.
Mon conseil : n’attendez pas le dernier moment. Les artisans RGE affichent déjà des délais longs et leurs carnets de commandes se remplissent. Anticiper, c’est aussi maîtriser son budget.
4. Les 3 options pour les propriétaires bailleurs
Face à l’interdiction, trois chemins sont possibles. Voici l’analyse honnête de chacun.
Option 1 — Faire les travaux
C’est l’option qui préserve votre patrimoine sur le long terme. Une rénovation bien ciblée valorise le bien de 10 à 20 %, vous permet de maintenir ou d’augmenter le loyer, et ouvre droit aux aides MaPrimeRénov’ (jusqu’à 15 000 € selon les revenus de votre locataire).
Le revers : un coût initial de 15 000 à 35 000 € pour passer de G à D, et un délai de 6 à 12 mois entre la recherche d’artisans, les travaux et le nouveau DPE.
Pour qui ? Les propriétaires qui veulent conserver leur bien en location sur 10 ans ou plus. Consultez notre guide des travaux les plus rentables pour améliorer votre DPE.
Option 2 — Vendre
Vendre maintenant permet d’éviter l’investissement travaux et de valoriser le bien à un prix encore acceptable. Le risque : une décote accrue après 2028, quand les logements F seront officiellement interdits — les acheteurs le savent et négocient en conséquence.
Pour qui ? Les propriétaires proches de la retraite ou qui souhaitent se désengager de l’immobilier locatif. Dans tous les cas, si vous envisagez de vendre un logement F ou G, mieux vaut le faire avant l’échéance suivante.
Option 3 — Basculer en location saisonnière
La réglementation sur les passoires thermiques vise les baux d’habitation classiques (résidence principale). Elle ne s’applique pas aux locations saisonnières de type Airbnb. Cette option peut offrir des revenus supérieurs, au prix d’une gestion plus chronophage.
⚠️ Attention : plusieurs villes ont adopté des règlements stricts sur les locations courtes durées indépendamment du DPE (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux…). Vérifiez le règlement de copropriété et la réglementation locale avant toute décision.
5. Ce que ça change pour les locataires
Si vous êtes locataire d’un logement G ou F, vous n’êtes pas sans recours. Depuis janvier 2025, louer un logement classé G est illégal pour le propriétaire. En cas de non-respect, vous pouvez :
- envoyer une mise en demeure d’effectuer les travaux
- saisir le tribunal pour obtenir une suspension ou réduction du loyer
- demander des dommages et intérêts
Consultez notre article sur les astuces pour locataires en passoire thermique pour savoir quoi faire concrètement si votre propriétaire ne réagit pas. Pour les propriétaires dont le logement est encore classé G en 2026, consultez notre guide complet DPE G : peut-on encore louer en 2026 ? — il détaille les options selon votre situation et l’impact de la réforme du coefficient électrique.
6. Le cas particulier des petites surfaces (moins de 40 m²)
Bonne nouvelle pour certains propriétaires : depuis juillet 2024, les coefficients de calcul pour les petites surfaces ont été ajustés. De nombreux studios classés G ont pu remonter en F ou E sans aucun travaux, simplement grâce à cette correction de calcul.
Et depuis janvier 2026, la baisse du coefficient de conversion électricité (de 2,3 à 1,9) devrait faire sortir 700 000 à 850 000 logements supplémentaires du statut passoire — principalement des logements chauffés à l’électricité.
À faire : vérifiez sur l’Observatoire DPE de l’ADEME si votre diagnostic a été recalculé gratuitement.
7. Peut-on obtenir une dérogation ?
La loi prévoit quelques cas d’exception. Si vous pouvez démontrer l’une des situations suivantes, un juge peut se montrer plus clément — mais la procédure reste stricte et les preuves doivent être solides :
- La copropriété a refusé les travaux d’isolation en assemblée générale (procès-verbal de vote nécessaire)
- Les travaux modifieraient l’aspect extérieur d’un bâtiment classé monument historique ou situé dans un périmètre protégé
- Des contraintes techniques avérées rendent les travaux impossibles ou disproportionnés
⚠️ Ces dérogations sont rares et ne dispensent pas d’agir. Elles peuvent permettre de gagner du temps, pas d’éviter définitivement l’obligation.
Si vous êtes en copropriété, sachez aussi que le DPE collectif est désormais obligatoire pour tous les immeubles de moins de 50 lots depuis janvier 2026. Notre article Qui paie le DPE : locataire ou propriétaire ? détaille les obligations et les coûts selon la taille de votre immeuble.
8. Les aides financières disponibles
Les aides ont été renforcées pour les propriétaires bailleurs de passoires thermiques.
MaPrimeRénov’ : jusqu’à 15 000 € pour un propriétaire bailleur, avec un montant qui dépend des revenus de votre locataire (et non des vôtres). Plus votre locataire est modeste, plus l’aide est élevée.
MaPrimeRénov’ Copropriété : jusqu’à 25 000 € par logement pour une rénovation globale en copropriété, sous condition de gagner au minimum 2 classes DPE.
Éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € empruntables sans intérêts, remboursables sur 20 ans, accessible même avec des revenus élevés.
TVA réduite à 5,5 % : sur tous les travaux de rénovation énergétique. Avec une TVA normale à 20 %, l’économie représente environ 14 points sur le montant des travaux.
Cumul possible : sur un chantier de 25 000 €, la combinaison MaPrimeRénov’ + Éco-PTZ + TVA réduite peut représenter 12 000 à 15 000 € d’aides et d’économies.
⚠️ Les dossiers d’aides doivent être déposés avant le début des travaux. Ne signez aucun devis sans avoir la confirmation de vos aides. Simulez-les sur france-renov.gouv.fr.
Si vous avez besoin d’un audit énergétique pour monter votre dossier MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur, consultez notre guide pour comprendre la différence avec un DPE classique.
Ce qu’il faut retenir
Le calendrier est fixé, les échéances ne changeront pas. La seule variable, c’est le moment où vous agissez.
| Situation | Action recommandée |
|---|---|
| Logement G en location | Agir immédiatement — vous êtes déjà hors la loi |
| Logement F, bail en cours | Planifier les travaux avant 2027 pour éviter la pression |
| Petite surface ou logement électrique | Vérifier d’abord si le DPE a été recalculé gratuitement |
| Vous hésitez entre travaux et vente | Simuler les aides sur france-renov.gouv.fr avant de décider |
Le temps joue contre vous si vous attendez. Les artisans seront plus chers et moins disponibles à l’approche de 2028. Anticiper maintenant, c’est économiser à la fois sur les travaux et sur les aides — qui peuvent évoluer.